建物の登記事項証明書が取れない?未登記建物を相続したらどうする。

query_builder 2019/08/31
相続
mitouki

建物を相続したけど、そもそも登記されてないらしく名義変更ができない!

登記事項証明書も取れない! そんな困りごとはないでしょうか。相続の手続きは難しいことがたくさんあります。特に不動産の手続きは大変です。

この記事では登記されていない建物がどのようなものなのか、相続したらどうすれば良いのかについて解説しています。

あなたの目的に合わせて、何をしたら良いのかがわかります。

登記されていない建物

建物は、広さや種類などがどのようなもので、誰が所有者なのかといった情報が登記されているのが通常です。

広さ等の情報の部分の登記を「表題登記」と言いますが、表題登記はする義務があります。(不動産登記法第47条)

表題登記サンプル銀行から融資を受けて建物を建てる場合、建物に抵当権設定登記をすることが融資の条件となるため、100%登記をすることになります。

しかし、自分の手持ち資金だけで建物を建てた場合には、銀行などの第三者から登記を強制されないため未登記のままになってしまうことがあります。

なお、未登記の建物であっても市役所などの調査によって固定資産税は課税されています。登記しなければ税金逃れができてしまったら不公平ですからね。

未登記建物の情報の調べ方

普通の不動産は法務局で登記事項証明書を取れば、不動産の情報を知ることができます。

登記されていない建物はどうやって調べたら良いでしょうか。

答えは、「市町村役場から送られてくる固定資産税納税通知書を見る」か「市町村の資産税課などで名寄帳を取る」ことです。

登記していなくても固定資産税は取られるため、市町村はその建物を調査しています。その情報は固定資産税納税通知書や名寄帳に載っているのです。

固定資産税納税通知書は毎年5月頃に送付されてきます。もし見当たらない場合には税務課などの窓口で「亡くなった人の名寄帳を取りたい」ということを伝えれば良いでしょう。

未登記建物を相続したらどうすれば良い?

最初に原則のお話をします。

未登記建物は登記しなければならないので

  1. 遺産分割協議書を作って建物を相続する人を決める。
  2. 建物の測量図を作って、法務局に表題登記を申請する。
  3. 法務局に所有権保存登記を申請する。
という手順が必要になります。これらの申請は自分で行うことも可能です。

しかし、自分でやるには専門的で難しい内容なので専門家に依頼することになるでしょう。2の申請は土地家屋調査士、3の申請は司法書士に依頼することとなり、費用がかなりかかってしまいます。

ちょっと原則通りにするのは大変です。そこで実際には次のような方法が取られることが多いんです。

未登記建物はいらない!という場合

誰も欲しくない建物であれば、後は取り壊すだけです。

取り壊すだけなのに登記してからじゃないと壊せないというのもおかしいですよね。なので登記しなくても取り壊すことはできます。

解体業者さんから解体証明書、建物滅失証明書など名称は色々ですが、「この建物は確かに壊しちゃったのでもうありませんよ」という証明書をもらい市町村役場の資産税課などに家屋の滅失届をすれば完了です。

不動産のある市町村によっては解体証明書などは必要ない場合もあるので、市町村役場のサイトなどで確認してみましょう。

滅失届をすれば翌年から固定資産税も課税されなくなります。

未登記建物を壊さない場合

誰かが建物をもらうけど、登記はお金がかかるからしたくないという場合に対応した手続きがあります。

こちらも市町村役場の資産税課などに未登記家屋所有者変更届をすれば完了です。 誰が所有者となったのかがわかるように添付書類として、遺産分割協議や戸籍謄本等の他の相続手続きでも使う書類が必要となります。

翌年からは新しい所有者さんに固定資産税が課税されます。もし何の届出もしないまま放置すると相続人の代表者に通知が来ますので、届出をしなければ固定資産税を払わなくて済むということは絶対にありません。

相続した建物を放置するデメリットは「相続登記の義務と期限はある?デメリットを知れば後は解決するだけ」でまとめていますので参考にしてください。

まとめ

登記されていない建物を相続した場合には、その建物をどうするのかによって必要な手続きは変わってきます。

建物を壊すのか、壊さずに取得するのか、どちらにしても新たに登記をしないで手続きをすることができます。

建物を売却したいということであれば、未登記のままでは難しくなるので登記をしてから売却することも検討しましょう。

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